“雙11”電商用破紀(jì)錄的數(shù)字證明其強(qiáng)大的威力,與傳統(tǒng)零售業(yè)的式微相比,因電商繁榮而得益的物流倉儲(chǔ)業(yè)備受看好,甚至有人預(yù)言,其將成為未來房地產(chǎn)的新開發(fā)熱點(diǎn)。
分析認(rèn)為,中國將是亞洲對(duì)物流物業(yè)需求最大的國家,估計(jì)2016-2020年間每年的需求量超過1580萬平方米。高力國際亞洲研究及咨詢行政董事盧永輝指出,市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)貨倉及配送設(shè)施的需求日增,將促使物流項(xiàng)目發(fā)展邁向另一階段,不少由零售商、貨運(yùn)公司及物流服務(wù)供貨商、發(fā)展商或房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者組成的聯(lián)營公司將會(huì)出現(xiàn)。
A
已有發(fā)展商“先知先覺”試水
國內(nèi)房企“一哥”萬科近期借河北廊坊項(xiàng)目宣布進(jìn)軍屬于工業(yè)地產(chǎn)范疇的物流地產(chǎn),萬科希望將此項(xiàng)目作為集團(tuán)涉足物流地產(chǎn)的首批重點(diǎn)項(xiàng)目,借助新一屆政府著力城市群規(guī)劃下帶來的產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移、城市購物中心快速發(fā)展、電子商務(wù)崛起及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)的推動(dòng),迅速建立全國性物流網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),打造萬科品牌的城市服務(wù)商。本土龍頭房企富力地產(chǎn),其位于花都空港經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的“富力空港物流園公用型保稅倉、出口監(jiān)管倉”2010年3月已正式掛牌,項(xiàng)目總占地面積2200畝,規(guī)劃建設(shè)倉儲(chǔ)面積100萬平方米。目前,該項(xiàng)目僅有小部分倉庫投入使用,但2013年已產(chǎn)生2000多萬元現(xiàn)金收益,按該園區(qū)內(nèi)30元/平方米/月的租金收益計(jì)算,一旦未來100萬平方米倉儲(chǔ)全面建成后,收益更加可觀。
同屬2013年“千億房企”陣營的綠地集團(tuán),從2008年開始已著手布局工業(yè)地產(chǎn),在參與全國各地城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中憑借自身開發(fā)實(shí)力和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力,為各地量身打造結(jié)合“生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、居住、休閑”等功能于一體的24小時(shí)活力新城。綠地“產(chǎn)城一體化”模式開創(chuàng)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展良性互動(dòng)的新格局,目前集團(tuán)的工業(yè)項(xiàng)目包括呼市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、?？诰G地空港產(chǎn)業(yè)城、哈爾濱廣告園、大慶科技園、綠地南昌國際博覽城等。
來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示,截至9月底,廣州優(yōu)質(zhì)保稅倉儲(chǔ)總存量維持在28萬平方米。從中長期來看,國家對(duì)外貿(mào)市場(chǎng)的政策性刺激作用將對(duì)廣州保稅市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響。預(yù)計(jì)廣州保稅倉儲(chǔ)的問詢需求將維持平穩(wěn)上升,同時(shí)未來竣工的保稅倉儲(chǔ)項(xiàng)目將獲得良好的吸納,并推動(dòng)未來12個(gè)月租金上升3%-4%。
報(bào)告顯示,2015年第二季度中國政府確定在廣東、天津和福建建立新的自由貿(mào)易區(qū),以滿足不同城市對(duì)自由貿(mào)易的需求。中國物流設(shè)施的需求趨勢(shì)也正逐步由沿海城市向北部和西部的內(nèi)陸城市發(fā)展,而建立新的高速鐵路網(wǎng)絡(luò)將大大提高各個(gè)內(nèi)陸城市的連接。在2020年中國鐵路將完成超過15000英里的高鐵網(wǎng)絡(luò)和18個(gè)多式聯(lián)運(yùn)物流。
B
市場(chǎng)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲(chǔ)面積稀缺
世邦魏理仕表示,2014年政策利好后,跨境零售商業(yè)迎來新一輪蓬勃發(fā)展?？缇沉闶凼袌?chǎng)消費(fèi)潛力巨大,從今年“雙11”各商家都把“全球化”定為主題便可見一斑?？梢园l(fā)現(xiàn)目前跨境電商已很大程度影響了現(xiàn)有的消費(fèi)者行為與商業(yè)格局。數(shù)據(jù)顯示,即便是一些已在國內(nèi)拓展經(jīng)營建立起成熟分銷網(wǎng)絡(luò)的中高端箱包類品牌,其平行進(jìn)口的銷售規(guī)模已達(dá)到國內(nèi)實(shí)體經(jīng)營渠道的十分之一。
隨著跨境零售商業(yè)的發(fā)展,各地市場(chǎng)的保稅倉需求快速上升。與熱火朝天的跨境零售相反的是,外貿(mào)行業(yè)由于加工成本上升,致使行業(yè)轉(zhuǎn)冷,外貿(mào)廠家對(duì)保稅倉需求減弱。此消彼長的市場(chǎng)環(huán)境恰是中國經(jīng)濟(jì)由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最好印證。
目前,中國市場(chǎng)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲(chǔ)面積依然稀缺,人均面積不足美國的2%。市場(chǎng)中雖然已有專業(yè)物流倉儲(chǔ)的地產(chǎn)商介入,新增供應(yīng)也在逐年快速增加,但考慮到近年來消費(fèi)零售尤其是電商銷售額的飛速增長,世邦魏理仕預(yù)計(jì)中國市場(chǎng)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲(chǔ)面積在中長期仍將處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。為滿足快速上升的物流需求,國內(nèi)大部分B2C電商企業(yè)不得不同時(shí)依靠打造自身物流體系、建設(shè)倉儲(chǔ)設(shè)施,與租借外部倉儲(chǔ)設(shè)施并舉來滿足發(fā)展需要。以京東為例,過去兩三年中自建物流倉儲(chǔ)面積保持年均50%左右的增速,同時(shí)其與國內(nèi)最大的高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施供應(yīng)商普洛斯的合作(租賃面積)也以年均超過100%的速度在遞增。
C
珠三角地區(qū)房企進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)多
業(yè)內(nèi)人士表示,隨著傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)城融合發(fā)展、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代化改造,未來珠三角的房企將獲得更多進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。
大量中低端產(chǎn)業(yè)向廣東外圍轉(zhuǎn)移,這些企業(yè)所遺留下來的產(chǎn)業(yè)土地將形成新一輪工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的巨大商機(jī)。如何把廣州周邊的傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)從基建到軟環(huán)境一體化改造以使其符合現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)和城市的發(fā)展,也將成為廣州工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)。
來自高力國際的最新報(bào)告也指出,由于改善市區(qū)物流的基本要素在于盡量縮短交付路線,電子商務(wù)零售商已著手設(shè)立規(guī)模較小的市區(qū)倉庫,并為網(wǎng)上客戶提供快速交付服務(wù)。在交通方便的城市周邊地區(qū),各種實(shí)時(shí)取貨或即日交付的物流倉儲(chǔ)位置選擇十分重要。
專業(yè)人士也同時(shí)指出,無論是在新的工業(yè)園區(qū)或外來產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)上,房企都有優(yōu)勢(shì),土地運(yùn)營、金融渠道、政府關(guān)系等方面都幫助房企獲得更高價(jià)值的土地資源,而較強(qiáng)的融資能力和金融運(yùn)作水平,也是發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)和幫助企業(yè)成長的重要因素。
廣東新快報(bào)社